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不動産投資で競売物件を購入するケース

長引く低金利で、預貯金の利息や有価証券の配当で大きな収入は期待できず、安定収入としては不動産投資が注目の的になっています。
 投資には、保有している間の収入=インカムゲインと、売却によって得られる売却益=キャピタルゲインがあります。
 預貯金の利息や株式の配当、不動産投資の場合は家賃収入がインカムゲイン、解約や売却によって一時に得られるのがキャピタルゲインで、一般的にはインカムゲインは長期安定、キャピタルゲインは継続はしませんが一度に多額の利益を上げられる場合があります。
 不動産投資が注目を集める理由はインカムゲインの大きさで、預金の利息は年間数百円から数千円でも、家賃収入は毎月数万円も可能です。
 これは、不動産自体に担保価値があるため、物件を担保にローンで資金調達をして、毎月の返済には家賃収入を充てていけば、少ない手元資金で投資をして、返済が終わったらあとは収入が手元に残るばかりです。
 投資の対象物件を選ぶときは投資利回りに着目します。投資利回りとは、年間の家賃収入を投資金額で割り戻した利回りで、例えば3000万円で購入した物件で、毎月8万円、年間96万円の収入なら、投資利回りは3.2%、毎月12万円、年間144万円なら利回り4.8%と計算します。
 投資利回りが借入金の調達金利以上であればメリットが出ることになるため、少ない投資金額でより大きな収入が得られれば、投資対象としての魅力が大きくなります。
 競売物件は、市場価格より手ごろな価格が多いため、投資対象として魅力的に見えることが少なくありません。
 ただし、競売に至るまでの間に、マンションの場合は管理費や修繕積立金の滞納などがあると、競売代金のほかに債務も一緒に引き受けることになります。また、現在賃貸中の物件の場合、オーナーが変わってもすぐに賃借人に退去を求めることはできません。
 競売物件の中から掘り出し物を見つけるためには、管理費や修繕積立金の滞納、家賃の滞納をしていたり、安い家賃で契約している賃借人の存在など、現況の確認が大切です。

投資用マンションを買う前の注意点

投資用マンションを購入しようとする場合、今の時代は必ずしも儲かるわけでないことを確認し、万が一に備えておくことが必要になります。
ひところは、土地や建物は必ず値上がりするので、資金的な余裕があればもちろんのこと、借りてでも入手しておけば、値上がりして必ず財産が築けるという成功パターンがありました。マンションに限らず、ゴルフ場などもそうであり、不動産投資はうま味があったわけです。
今や、その神話は崩れていますし、むしろ危険なことさえ見込まれています。前提であった右肩上がりという図式がなくなっており、右肩下がりということすらあるからです。
したがって、マンションを購入して、儲けようという意図で始めるならば、かなり慎重に物件を選定しないといけないということになります。投資用マンションがすべてあてにならないということでもなく、物件によっては、従来以上の期待が持てるものもあるからです。
いくつかの条件がありますが、まず第一は交通便利なことでなければ始まらないということです。公共交通機関や道路事情を含めた状況が優れていることがなければ見向きもされないからです。
第二は、ビジネスにせよ、憩いの場にせよ、その目的がきちんとコンセプト化され、そのコンセプトが貫き通されている物件である必要があります。目的を果たすことに多くのウエイトが置かれるようになっているので、このことも必須条件です。
第三が、セキュリティです。防犯上のセキュリティを始め、万が一の災害事故や地震、津波などのことも考えた作りになっていないと資産価値が激減してしまいます。これらは建物構造やお隣や上階下階との関係で、騒音や振動なども含めて大事なポイントです。
第四には、自治会とか、修繕積立金とか、そのマンションの将来にまで影響しそうな環境が問題なく整備されているかどうかです。
こうしたことを総合的に検討して、長いスパンで見て、資産価値があれば、投資用マンションとして購入しても大丈夫です。そのためには、少し価格が高くても、条件を間違いなくクリヤーしている物件を選ぶ必要があります。

不動産会社が行う両手仲介の問題点

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最近は供給不足の関係で市場価格が高騰しているので、マンション売却を検討している方も多いのではないでしょうか。では実際に物件を売却をしたいと思い立ったときに、どのような方法を選択するのかといいますと、年中ポストに入っている「あなたの物件を売却しませんか。」といったチラシを見て、その不動産業者に査定を依頼する方が多いと思います。

このような業者の地域担当者はとにかく売り物件を探していますので、連絡した途端にすぐにアポイントを取りたがるはずです。そして「専任媒介契約」をするように迫ってくるのです。この契約を締結すると、業者は元付業者となり物件情報を不動産業者向けのサイトやエンドユーザー向けのサイトに公開します。

しかし両手仲介を成立させるために、同業者からの物件への問合せは受け付けないといったことが散見されます。両手仲介とは、契約成立後引渡しが無事終了した時点で、不動産業者が売主と買主の両方から手数料をもらうことができる仲介の形態です。買主サイドには別の業者が仲介人として入り契約が成立したときは、売主からのみ仲介手数料をもらいますが、この場合は片手仲介と言います。両手仲介と片手仲介ではもらえる報酬が倍も違うので、どうしても業者は両手仲介を狙い、物件情報を抱え込むようになるのです。

このことはマンション売却者にとってはデメリットでしかなく、仮に希望条件がぴったりで購入したい方が実際にいたとします。しかしその方が別の仲介業者に物件検索を依頼していて、その業者が元付業者に問い合わせたとしても、すでに買い付けが入っているなど紹介すらしない可能性もあるのです。最近はようやくこのような囲い込みを是正する動きも出てきておりますが、完全に情報が透明化しているとは言いがたい状況です。

マンション売却を検討されている方はすでにご存知のことかもしれませんが、仲介の仕組みを理解することで、より良い条件での売却が可能となりますので、業者と媒介契約を締結する際は冷静な判断をするよう心がけてください。

家を売る時の媒介契約の結び方

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家を売る時に不動産屋との間で媒介契約というものを結びますが、媒介契約には3種類の契約形式があり、専属専任媒介・専属媒介・一般媒介とがあり、専属専任媒介の場合はその不動産屋1軒だけに依頼かつ、自分で買手を探す事も不可とされています。専任媒介はその不動産屋1軒だけに依頼ですが、自分で買手を探す事も可能です。

一般媒介は多数の不動産屋に依頼する事ができ、自分でももちろん買手を探せます。この3種類の中から、自分が選択をして契約を結ぶのですが、結ぶ時は印鑑があれば締結する事ができます。媒介契約には有効期限があり、その期限は3ヵ月間となりますが、こちらから申し出がない場合は自動更新となるので、もし、媒介契約の種類を変更した場合は、依頼している不動産屋へ告知する必要があります。

また、媒介契約書には物件概要(売却する土地・建物の内容)と、販売価格、不動産屋への報酬額、報告期日、掲載等の内容が記されていて、もし価格変更をおこなったりする場合は、書面の変更届が必要となります。この場合は、依頼しているところへ申し出れば書面は用意してくれます。売却を急いでいる場合は、1軒だけでなく複数に依頼する方が早く買手が見つかるメリットもありますが、万が一、売却に長期間を要して価格変更等が起きた場合、依頼しているすべてのところへ知らせなくてはならないなどがある事と、複数に依頼する事で、中には販売活動をあまり一生懸命にやってくれなくなるところもあります。

その点ではデメリットとも言えるでしょう。専属専任だと、もし自分の身内や知り合い等が買いたいとなっても、自分では話を進めるなどはできません。専任であれば、自分でも買手をつける事は可能ですし、1軒だけの依頼なので一生懸命販売活動もおこなってくれます。また、媒介契約を結んでから7日以内(営業日内で定休日含まず)に、不動産流通機構への登録が必須ですので依頼した売却物件を登録し、他の会社でも買手を探してもらえるシステムにはなっています。いずれの場合も、自分の状況に合わせて契約を結ぶ事がおすすめです。

マンション査定相場をチェックしよう!

住んでいる状態でマンションは売れる?

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最近では中古マンションを購入した後に、その購入したマンションを自分が住む前にリノベーションを行い、自分のライフスタイルに合う間取りになどに改装して暮らしている人が増えているといわれています。また、不動産会社がすぐに仲介して販売をせずに中古マンションを自社で買い取って、リノベーションを施し販売価格を上乗せしてマンション売却をして利益率を上げているところもある、といわれています。そのため自分が住んでいる状態でマンション売却を考えている人であっても、マンション売却は十分に可能なことであるとされているのですが、不動産会社であればどこでも良いというわけではありません。

理想的だといわれているのは、自社でリノベーションを行ったマンション売却をしている不動産会社に仲介を依頼することだといわれていて、それは、リノベーションを行って現代にマッチした間取りや内装にすることができるノウハウがあるといわれているからです。そういったノウハウがないままにリノベーションを行っても買い手から敬遠されてしまい、販売できないために値下げをするということになってしまう可能性があるからです。そうなってしまうと大きな損失となってしまい何のためにお金をかけてリノベーションをしたのかが分からなくなってしまいます。

また、リノベーションの知識や経験がある不動産会社だからといって、最初からその一社だけに売却の仲介をしてしまうと売却査定額が低い場合でも、その査定額が相場価格であるのかどうかが分からないので、やはり一般的にいわれているように最初はたくさんの不動産会社から売却査定額を出してもらうことが良いといわれています。そうすることによって、売却するときに安く売りすぎたという失敗をするリスクが下がるのです。ですから、マンションを売ろうと考えたらまず誠意があって良心的で、自分と相性の良い不動産会社を見つけることが重要なのです。それはマンション売却に失敗しないで成功することができる秘訣であるともいわれています。

マンションが売れない場合の価格を下げる時期

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転勤による引越しや移住に住み替えなどで、今現在自分が住んでいるマンションの売却を考えている人が結構いるといわれていて、そういった今住んでいる人たちの頭を痛めていることのひとつに、住んでいるマンションの売却のタイミングが合うかどうかということが、あるといわれています。それは、引越しをするわけですから当然引越し先で暮らす住居が必要となり、そのため引越し先であるマンションや一戸住宅などの物件の確保することが要求されます。その引越し先を確保をするということは、その物件の住宅路ローンや賃貸料などの支払いが発生するということになるといわれていて、必然的にそのローンや賃貸料が発生する前に今住んでいるマンションを売却して退去していなければいけなくる、とされています。

今住んでいるところがすんなり売れないとなる、引越しのタイミングが合わなくなり、現在暮らしているマンションのローンや賃貸料などの支払いと、引越し先として確保したマンションや一戸建てなどのローンや賃貸料の支払いが重なってしまうことになる可能性もあるからです。そういった支払いが重なると生活も苦しくなるので、出来るだけダブって支払う期間を短くする必要があり、できることならダブらないようにすることが大切だといわれているのです。そういったマンションが売れないとなると値引きして買い手が買いやすくする方法がありますが、むやみやたらに値引きすると大きな損失をしていまう可能性があります。

そのため値引きは慎重に行うべきだといわれていますが、売れないと二重の支払いが生じてしまう可能性がある場合には、そうなる前に時期を見計らって値引きをすることが望ましいといわれています。そういったマンションが売れないために値引きをするということは、売却を仲介を依頼している不動産会社にアドバイスをもらうことが良いといわれています。ですから、その仲介を依頼をしてもらう不動産会社を選択するときは、販売戦略などをしっかりと持っていて、販売を得意としている会社を選ぶことが成功の鍵だといわれています。

マンション査定額は買い手目線で決める

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最近では移住や住み替えなどでマンション売却して、また住みたいエリアでマンションを購入するという人が増えているといわれています。そのマンションを売却する場合には、不動産会社などの不動産の専門家に売却の仲介を依頼することが一般的となっていて、複数の不動産会社に声をかけて自分の住んでいるマンション査定額を提示してもらうことが良いといわれています。

その理由のひとつとして複数の異なる会社でのマンション査定額を見比べることにより、自分の住んでいるマンションの平均的な売却価格を知ることができるからです。その各不動産会社の提示しているマンション査定額は、買い手が購入しようと考える数字を想定して出しているものといわれていて、その会社なりの根拠があるといわれています。不動産会社によって売却価格が高かったり、安かったりしていて同じような価格帯でないこともあり、売り手としてはどのものが適正な販売価格であるか迷うところでもあるのです。そのため各不動産会社からマンション査定額の根拠を聞き出して、自分の住んでるマンションのメリットやデメリットを知ることが大切である、といわれています。

そのメリットデメリットを知ることによって買い手に対して適性な売却金額を決めることができ、その適正な売却金額のもとになるマンション査定額を提示してきた不動産会社のマンションを見る目の高さが理解できるといわれています。そういう買い手目線で値段を付けられる会社は、その販売能力も高いといわれていて、しっかりとした販売戦略を持っているので、わりと早い時期にマンションを販売することができるといわれています。

ですから、マンション査定額が一番高くて利益になると感じても、その金額が買い手目線に合ったものでなければ販売することができずに、結局値下げをして販売をすることになってしまう可能性が高いといわれているのです。その結果、長い時間マンションを売却することができずに困ってしまうことにもなるので、その地域でのマンションの売却相場をしっかりと把握している会社に、仲介を依頼することが重要となります。